ČIM VEČ DOGOVORJENEGA NAJ BO V PISNI OBLIKI

                          

Odvetnik Silvester Polanc se ukvarja z gospodarskim, davčnim, statusnim, pogodbenim, delovnim, odškodninskim in stvarnim pravom ter pravom javnih naročil. Poleg tega je svetovalec specialist v vavčerskem sistemu svetovanja pod okriljem JAPTI. Gradbeništvo v najširšem pomenu besede je področje, na katerem se prepleta več navedenih pravnih področij. Kako ustvarjati in dosegati zaupanje pogodbenih strank, kako ravnati ob pritožbah in neplačilih ter kako ustvarjati trdno podlago za izterjavo ali upravičenost zahtevka na sodiščih – o tem se da na široko razpravljati. V našem pogovoru smo se osredotočili le na nekaj vidikov, zanimivih za izvajalce zaključnih del v gradbeništvu, med katere sodijo tudi polagalci podov.

Izvajalci v gradbeništvu želijo hitro pridobiti posel in ga tudi kakovostno opraviti, vendar pa pogosto odnos do naročnika prepustijo spontanosti.

V gradbeništvu je treba razlikovati dve ravni. Z gradbeno pogodbo se opredeljuje gradnja gradbenih objektov, katerih izdelava terja večja in zahtevnejša dela. Zakonodaja določa obvezne sestavine te pogodbe, operativne izkušnje pa nas sproti opozarjajo, kaj naj bo še priporočljiv sestavni del te pogodbe. Izvajanje obrtniških del, med katera sodijo številna zaključna dela v gradbeništvu, pa se večinoma ne ureja z gradbeno, ampak s podjemno pogodbo. Zanjo zakonodajalec sicer ni predpisal obvezne pisne oblike, kot pri gradbeni pogodbi, kljub temu pa je zelo koristno, da je med naročnikom in izvajalcem tudi teh del vnaprej sklenjena pisna pogodba. Žal takih največkrat ni, ko gre za dogovarjanje o manjših delih. Glavna težava – če se spor konča na sodišču – je v tem, da ni pisnih dokazov o dogovorih, razen pričevanja posameznikov, najpogosteje pa gre le za nasprotne izjave stranke proti stranki …

Če izvajalci nimajo dobro pripravljenih vseh dokumentov, je torej zanje dokazovanje precej oteženo?

Trden temelj pogodbenega ali kakega drugega poslovnega razmerja med naročnikom in izvajalcem je vsekakor preglednost dogovorov. Pogodba je namenjena predvsem temu, da se kasnejši pozabi izognemo vsaj glede bistvenih sestavin posla – kaj je predmet naročenega dela, obseg del, cena, rok, kdo bo dal material … Nekatere izmed navedenih točk sicer niso najpomembnejše oziroma nujne, njihova opredelitev pa je vseeno koristna z vidika zdravega odnosa. Vsekakor je zelo priporočljiva pisna ali drugače jasno določena oblika izražene volje obeh strani. Lahko je tudi preproste oblike, vendar mora biti iz nje razvidno, kaj je konkretno dogovorjeno, da lahko naročnik, če je treba, delo reklamira, izvajalec pa lahko na podlagi naročila in opravljenega dela terja plačilo.

Polagalci talnih oblog imajo menda precej težav pri gradnji objektov za pravne osebe, kjer so roki običajno zelo kratki – vsak izvajalec si vzame dodaten dan ali celo teden, na koncu pa je treba plačati zamudne kazni zaradi neupoštevanja rokov. Zadnji izvajalci, med njimi so pogosto tudi polagalci talnih oblog, so ponavadi »tepeni« …

Zelo običajen sestavni del zadevne pogodbe je določba o rokih, v katerih naj bi bilo delo končano. Tu imamo dva pomembna datuma: začetek in konec del. Prav pri začetnem datumu se dostikrat zaplete, saj ostane nedoločen ali nedoločljiv. Priporočam, da ga pogodbene stranke natančno opredelijo, na primer z določenim datumom, s stanjem objekta ali dokumentacije ali uvedbo v delo, ob čemer je bistven dogovor, da začne rok teči šele, ko lahko izvajalec začne delo.

Pri prevzemu del je treba biti pozoren na kakovost in roke pripravljalnih del, ki jih opravijo drugi izvajalci.

Izvajalec mora preveriti dejanske razmere, kakšno podlago ima pred začetkom del. Če je strokovnjak, mora opaziti – to se od njega tudi pričakuje na podlagi zakona – morebitno neustreznost podlage. Če na primer polagalec ploščic, ko ni sestavni del njegovega dela tudi polaganje tlaka, pred začetkom del ugotovi, da je tlak v slabem stanju, torej da ni možno polaganje ploščic brez popravila tlaka, mora naročnika opozoriti – najbolje pisno –, da dela ni mogoče začeti in opraviti brez teh predhodnih del, sicer polaganje ploščic ne bo kakovostno, zaradi česar naj se spremenijo tudi roki izvedbe. To ugotovitev mora naročnik izvajalcu potrditi. Sicer bi izvajalec posredno prevzel odgovornost za kakovost dela še za izvajalca, ki je delal pred njim. Poleg tega, če se, ko rok začne teči, dogodi kaj nepredvidenega, česar izvajalec ne more predvideti, oziroma se pojavi neki drugi zunanji vzrok, za katerega izvajalec ni odgovoren, je treba obvestiti naročnika pisno – z osebno vročitvijo ali potrdilom o prevzemu pisemske pošiljke –, da je nastopil tak razlog, zaradi česar del ni mogoče nadaljevati, posledica pa je, da dogovorjeni čas za izvedbo del neha teči.

Kaj pa cena?

Z vidika pogodbe je zelo pomembno, da je cena vnaprej dogovorjena. Izvajalci pogosto prepustijo ta dogovor za konec dela. Eno izmed temeljnih pravil obligacijskega prava pri podjemnih pogodbah je, naj bo cena določena v pogodbi; če pa ni bila dogovorjena, jo ob morebitnem sporu sodišče določi tako, da ustreza vrednosti dela, potrebnemu času in običajnemu plačilu za tako delo. Preprosteje povedano, sodišče jo določi po cenah, ki veljajo na trgu.

Marsikdaj ni dovolj »kulture dialoga« oziroma dobre komunikacije med izvajalcem in naročnikom, zlasti glede želja, možnosti izvedbe in različnih vplivov na kakovostno izvedbo storitev. Naročnik s prevelikimi ali nerealnimi pričakovanji je zato nezadovoljen.

Že pri sklepanju pogodbe je najpomembneje dati stvari, želje in možnosti, pod skupni imenovalec, kar utrdi temelje dobrega razmerja med naročnikom in izvajalcem. Morda se obe strani že leto dni pogovarjata o poslu – načeloma sta že dogovorjeni, ko pa začnemo sestavljati pogodbo, se vračamo po elementih pogodbe na začetek, da se nazadnje sploh razumemo, kaj je kdo hotel, in da se obe strani strinjata z vsebino. Šele ko bo tudi nekdo tretji razumel pogodbo, je dobro sestavljena. V bistvu je namen pogodbe oziroma formalne sklenitve nekega posla izključiti vsak dvom, kaj je bilo dogovorjeno. Gotovo se ne da vnaprej dogovoriti in v pogodbi predvideti vseh podrobnosti, zato zakonodaja nalaga izvajalcu, da ves čas izkazuje skrbnost dobrega strokovnjaka, da pregleda podlago, uporablja materiale, ki so ustrezni – če jih že ni dal in določil naročnik –, in certificirani – če ni posebej dogovorjeno, kaj naročnik želi, se šteje, naj se uporabljajo povprečni materiali srednje kakovosti. Izvajalec z njihovo izbiro dokazuje svojo strokovnost. V gradbeništvu mora izvajalec naročnika obveščati o neustreznim materialih, v skrajnih primerih pa sme tudi odkloniti gradnjo oziroma druga dela, če naročnik vztraja pri očitno neustreznih materialih ali delu, ki bi zaradi neustreznosti materiala lahko škodilo ugledu izvajalca.

Kako se izvajalec, ki kakovostno opravi delo, lahko izogne pritožbam, katerih cilj je izsiljevanje pri plačilu? Ker so polagalci talnih oblog ponavadi zadnji mojstri v hiši, so reklamacijam še posebno izpostavljeni …

Tu gre predvsem za dvoje razmerij, in sicer za razmerje med izvajalcem in podizvajalcem ter med izvajalcem in naročnikom. Ko v vlogi glavnega izvajalca pogosto nastopajo večja gradbena podjetja, je tega končnega izsiljevanja podizvajalcev po mojih izkušnjah kar nekaj. Glavni izvajalci poskušajo na koncu znižati ceno, pri čemer po mojih izkušnjah pogosto ni vsebinskega razloga. Pri »izsiljevanju«, ki se ga lotijo naročniki – fizične osebe – pa gre predvsem za spore glede kakovosti. Priporočil bi naslednje: obligacijski zakonik natančno opredeljuje pojem reklamacije. Ta mora biti konkretna, na primer ni kakovostno izvedeno oziroma ima napake to in to v tem in tem delu. Zakonodaja – poleg obligacijskega zakona še zakon o varstvu potrošnikov in druge norme – določa, kako je z roki za pritožbo, pri čemer je poudarjeno, da mora biti zagotovljena povprečna, pričakovana kakovost. Tudi če je bila storjena napaka, so pritožbeni roki omejeni. Reklamacija naj bo pisna, da je jasen datum njene vložitve. Od takrat teče tudi omejeni rok za morebitno tožbo. Takoj, ko je delo končano, je koristen skupni ogled – tako imenovana predaja del, ker so pogosto še možni popravki v okviru roka za izvedbo.

Fizične osebe se navadno pritožijo, kadar je vrednost del visoka – pri talnih oblogah, na primer, ko gre za dekorativne oziroma intarzijske pode. Je pri tem, če gre za »izsiljevanje« naročnika, bolje popustiti in se sprijazniti z izgubo zadnjega, manjšega obroka plačila kot pa se pravdati na sodišču?

Če so pogodbeno določeni obseg del, rok in cena, če je bilo delo v celoti korektno opravljeno, odsvetujem pogajanja. Tudi k razvoju gospodarske dejavnosti ne pripomore zniževanje cen, ampak vztrajanje pri kakovosti. Je pa to bolj stvar poslovne odločitve izvajalca, ki včasih manj, včasih pa bolj nujno potrebuje denar. Izvajalec naj neplačniku pošlje najprej pisni opomin, če to ne pomaga, sledi tožba oziroma izvršba. Menim, da so se v zadnjih letih roki postopkov izvršbe precej skrajšali. Takšni postopki delujejo tudi preventivno na druge neplačnike.

Kako pa naj izvajalci v gradbeništvu učinkovito predhodno zavarujejo plačilo?

Nekateri dokumenti – od gradbene knjige naprej –, če jih potrdi tudi naročnik ali njegov pooblaščenec, so seveda koristni, ker lahko izvajalec zelo podrobno prikaže opravljeno delo in uporabljeni material, kar je pomembno na sodišču, če pride do spora. Vendar tudi v njih ni vsega zapisanega. Glede spora o kakovosti je vedno mogoče angažirati izvedenca gradbene ali druge ustrezne stroke, predaja pa lahko poteka tudi v navzočnosti odvetnika. Večja podjetja pogosteje sprašujejo odvetnika za nasvet, ker imajo izkušnje in že bogato prakso, zato toliko bolj vedo, kje so lahko pravne zanke. Pravi prihranek zanje je v pravočasni in pravilni odločitvi, ne pa šele pri izterjavi plačila.

Pri fizičnih osebah je vedno treba računati tudi na nesolventne naročnike. Naročnik včasih pač nima izterljivega denarja, čeprav navzven deluje drugače. Potem se zadeva rešuje z dogovori, včasih s kompenzacijami … Če pa je naročnik gospodarski subjekt in gre v stečaj, je več težav. Izvajalec mora pogosto plačila, prejeta leto dni pred uvedbo stečajnega postopka, na zahtevo stečajnega upravitelja vrniti v stečajno maso. Če sumi, da gre lahko kaj narobe – bilance, javne objave o slabem položaju naročnika –, je najbolje, da od naročnika zahteva plačilo vnaprej ali sočasno z dokončanjem del. Dobro si je tudi zagotoviti plačilo prek posojila, ki ga najame naročnik, in iz teh sredstev banka neposredno plača delo izvajalcu. Z gospodarskimi subjekti, ki očitno že nekaj let slabo poslujejo, pa je bolje ne sklepati poslov oziroma, če že, z veliko previdnosti in sredstvi zavarovanja plačil.

Z vidika zavarovanja plačila je zelo učinkovita ustanovitev zastavne pravice oziroma hipoteke na naročnikovih premičninah oziroma nepremičninah, morda tudi poroštva. Z zastavno pravico izvajalec v morebitnem stečajnem postopku naročnika postane privilegirani upnik. Terjatev, ki je zavarovana s hipoteko, je namreč ločena iz stečajne mase, kar zadevnega hipotekarnega upnika postavlja v precej ugodnejši položaj kot druge upnike.

Vedeti je tudi treba, da terjatev med gospodarskimi subjekti zastara večinoma v treh letih, če je naročnik fizična oseba, pa v petih. Pravnomočni sklep o izvršbi oziroma sodba zastara v desetih letih, tik pred zastaranjem pa je na podlagi prejšnjega pravnomočnega sklepa ali sodbe mogoče vložiti nov predlog za sklep o izvršbi, tako da lahko upnik dolžniku »visi za vratom« vse življenje.


Boris Šavle